Vous vendez ou louez un appartement et vous vous demandez si l'état des risques et pollutions (ERP) vous concerne, alors que vous n'êtes propriétaire que d'un lot dans un immeuble collectif ? La réponse est simple : oui, l'ERP est obligatoire pour un appartement exactement comme pour une maison, dès lors que la commune est concernée par un risque. Mais la copropriété introduit quelques spécificités utiles à connaître : le document s'établit à l'échelle de l'immeuble et non de votre lot, il ne se confond pas avec l'état daté remis par le syndic, et vous pouvez l'obtenir vous-même gratuitement. Ce guide 2026 fait le point, du point de vue du copropriétaire vendeur ou bailleur.
Faut-il un état des risques pour un appartement ?
Oui. L'obligation d'information sur les risques ne dépend pas du type de bien — maison individuelle ou appartement en copropriété — mais de sa localisation. Elle découle du dispositif d'information des acquéreurs et locataires (IAL), codifié à l'article L.125-5 du Code de l'environnement. Dès lors que l'immeuble est situé dans une commune concernée par l'un des périmètres suivants, l'ERP est obligatoire pour toute vente et toute location :
- un plan de prévention des risques naturels (PPRN), miniers (PPRM) ou technologiques (PPRT), prescrit ou approuvé ;
- une zone de sismicité de niveau 2 à 5 ;
- une commune à potentiel radon de niveau 3 ;
- une zone exposée au recul du trait de côte.
Un appartement, par définition, se trouve dans un immeuble bâti sur une parcelle : si cette parcelle est exposée, l'obligation s'applique au propriétaire du lot au moment de vendre ou de louer. À l'inverse, si la commune n'entre dans aucune de ces catégories, aucun ERP n'est exigé — mais c'est de plus en plus rare, puisque près de deux tiers des communes françaises sont concernées par au moins un risque naturel.
À retenir : l'ERP n'est jamais dispensé « parce que c'est un appartement ». Ce qui déclenche l'obligation, c'est l'adresse de l'immeuble, pas la nature du logement.
Un ERP à l'échelle de l'immeuble, pas de votre lot
C'est la particularité la plus importante à comprendre en copropriété. L'état des risques décrit l'exposition de la parcelle cadastrale sur laquelle est construit l'immeuble. Il ne descend pas au niveau de l'étage ni du numéro d'appartement : que vous vendiez un studio au rez-de-chaussée ou un cinq-pièces au dernier étage, l'exposition aux risques est la même pour tout le bâtiment.
Concrètement, cela signifie que la zone inondable, la sismicité, le potentiel radon de la commune, l'aléa retrait-gonflement des argiles ou la proximité d'une installation industrielle valent pour l'ensemble des copropriétaires. Deux lots situés dans le même immeuble auront donc un état des risques identique dans sa partie « exposition ». Seules changent les informations propres à la transaction (adresse, référence du lot, date, éventuelle information sur un sinistre indemnisé au titre d'une catastrophe naturelle connu du vendeur).
Cette logique a un corollaire pratique : rien ne sert d'attendre un document « spécifique à votre appartement ». Vous pouvez générer l'ERP de l'immeuble à partir de son adresse, exactement comme le ferait un diagnostiqueur, puisque la donnée sous-jacente est publique et attachée à la localisation.
Qui doit faire l'état des risques : copropriétaire, syndic ou diagnostiqueur ?
La responsabilité de fournir l'ERP incombe au vendeur ou au bailleur du lot, c'est-à-dire à vous, le copropriétaire — et non au syndic. Le syndic gère les parties communes et produit d'autres documents (voir plus bas), mais il n'a pas à établir votre état des risques pour la transaction de votre appartement. Notre article dédié détaille précisément qui doit faire l'état des risques.
Bonne nouvelle : contrairement aux diagnostics techniques classiques (amiante, plomb, électricité, gaz), l'ERP ne nécessite pas de diagnostiqueur certifié ni de visite du bien. Il s'établit à partir de données publiques et cartographiques. Vous avez donc trois options :
- Le faire vous-même, gratuitement, à partir de l'adresse de l'immeuble (méthode détaillée plus bas) ;
- Le déléguer au diagnostiqueur qui réalise déjà les autres diagnostics de la vente, qui l'intégrera au dossier — souvent pour quelques dizaines d'euros ;
- Le confier à votre agent immobilier ou votre notaire, qui le produit régulièrement.
Bon à savoir : que vous le fassiez vous-même ou que vous le déléguiez, le document doit être daté de moins de six mois à la signature. Un ERP « gratuit » édité à partir des données officielles a exactement la même valeur qu'un ERP facturé par un prestataire, dès lors qu'il est complet et à jour.
À ne pas confondre avec l'état daté et le pré-état daté
La copropriété multiplie les documents dont le nom se ressemble. Il est fréquent de confondre l'état des risques avec l'état daté ou le pré-état daté. Ce sont pourtant trois documents distincts, avec des finalités différentes.
- L'état des risques (ERP) informe l'acquéreur ou le locataire de l'exposition du bien aux risques naturels, miniers et technologiques. Il est établi par le vendeur/bailleur, gratuitement possible, et concerne toute vente ou location, en copropriété comme en maison individuelle.
- Le pré-état daté est un document d'information remis à l'acquéreur avant la vente (annexé au compromis) : il renseigne sur la situation financière du lot vis-à-vis de la copropriété, les charges, les procédures en cours. Il est fourni par le syndic ou reconstitué par le vendeur.
- L'état daté est établi par le syndic au moment de la signature de l'acte authentique chez le notaire. Il précise les sommes dues et à devoir entre le vendeur et la copropriété. Son coût est plafonné réglementairement.
Autrement dit : l'ERP parle des risques du lieu, tandis que l'état daté et le pré-état daté parlent des comptes de la copropriété. Les deux familles de documents figurent au dossier de vente, mais ne se substituent jamais l'une à l'autre. L'ERP fait, lui, partie du dossier de diagnostic technique (DDT) annexé au compromis puis à l'acte.
Vendre ou louer un appartement : ce qui change
L'obligation existe dans les deux cas, mais le calendrier diffère légèrement.
Pour une vente
L'état des risques est intégré au dossier de diagnostic technique et doit être remis dès le compromis de vente, puis actualisé si nécessaire pour l'acte authentique. Il doit dater de moins de six mois à la signature. S'il n'est pas fourni, l'acquéreur dispose de recours réels : annulation de la vente ou réduction du prix.
Pour une location
Depuis 2023, l'ERP doit être communiqué au candidat locataire dès la première visite, puis annexé au bail (vide ou meublé) et actualisé à chaque renouvellement. Là encore, il s'agit du même document à l'échelle de l'immeuble, réutilisable pour tous les lots que vous mettriez en location dans la même copropriété, tant qu'il reste dans sa durée de validité.
Sur ce point, retenez que l'ERP a une durée de validité de six mois. Si vous gérez plusieurs appartements dans un même immeuble, un seul document à jour couvre l'exposition commune — seules les données propres à chaque bail changent.
Comment obtenir l'état des risques d'un appartement (gratuit et par API)
La méthode gratuite pour un copropriétaire
Rendez-vous sur le portail public Géorisques, saisissez l'adresse de l'immeuble et générez l'état des risques officiel. En quelques secondes, vous obtenez l'exposition de la parcelle aux risques naturels, miniers et technologiques, la zone de sismicité, le potentiel radon et l'aléa argiles. Vous n'avez plus qu'à renseigner les informations de votre lot et à dater le document. Notre guide pas à pas explique comment obtenir un état des risques en pratique.
Comme l'exposition est commune à tout l'immeuble, cette méthode est particulièrement adaptée à la copropriété : un même relevé sert de base à tous les lots. Vous gardez la maîtrise du document, sans dépendre du syndic ni engager de frais.
L'automatisation par API pour les agences et syndics
Un particulier édite un ERP à la main sans difficulté. Mais une agence immobilière, un administrateur de biens, un syndic ou une plateforme de gestion locative qui traite des dizaines d'immeubles et des centaines de lots ne peut pas ressaisir chaque adresse une à une, ni risquer un document périmé au milieu d'un portefeuille. C'est précisément le cas d'usage d'une API d'agrégation des risques.
Une telle API reçoit une adresse ou des coordonnées et retourne, en un seul appel, l'ensemble des risques associés à partir des mêmes données officielles que Géorisques, puis génère l'état des risques conforme et à jour par programmation. C'est ce que propose RisquesAPI : une API documentée qui produit un ERP prêt à annexer, avec 100 requêtes gratuites par jour pour tester, une tarification simple pour la production, et un serveur MCP pour connecter la vérification des risques directement à un assistant IA. Pour un gestionnaire de copropriétés, cela signifie un état des risques à jour pour chaque immeuble du parc, sans saisie manuelle et sans risque d'oubli.
À retenir : en copropriété, l'ERP se génère à l'échelle de l'immeuble à partir de l'adresse. Un particulier le fait gratuitement sur Géorisques ; un professionnel gérant plusieurs immeubles a tout intérêt à l'automatiser par API pour garantir la conformité de chaque lot.
Pour aller plus loin, consultez nos guides sur la lecture et la compréhension d'un état des risques, sur comment le remplir et sur les diagnostics obligatoires pour une vente.