Au moment de signer un compromis de vente, une question revient sans cesse : à quel moment faut-il remettre l'état des risques (ERP) à l'acheteur, et dans quel document doit-il figurer ? La réponse courte : l'état des risques doit être annexé au compromis (ou à la promesse) de vente, mais la bonne pratique — désormais imposée par la loi — est de le communiquer bien plus tôt, dès l'annonce et la première visite. Ce guide 2026 détaille le calendrier précis, la règle des six mois, la nuance importante de la mise à jour entre le compromis et l'acte authentique, et les sanctions en cas d'oubli. Il montre aussi comment obtenir un ERP conforme, gratuitement pour un particulier ou par API pour les professionnels.
L'état des risques est-il obligatoire au compromis de vente ?
Oui, sans ambiguïté. L'état des risques et pollutions est un diagnostic obligatoire pour toute vente d'un bien situé dans une commune concernée par un plan de prévention des risques (naturels, miniers ou technologiques), un zonage sismique ou un potentiel radon significatif. Cette obligation découle du dispositif d'information des acquéreurs et locataires (IAL) instauré par la loi du 30 juillet 2003.
Concrètement, le vendeur doit informer l'acquéreur des risques auxquels le bien est exposé avant la signature du contrat. Le compromis de vente (ou la promesse de vente) est le premier acte engageant les deux parties : c'est donc au plus tard à ce moment que l'état des risques doit être fourni et annexé. Un compromis signé sans état des risques, alors que la commune est concernée, expose le vendeur à des recours de l'acheteur (voir la section sur les sanctions).
À retenir : l'état des risques n'est pas une formalité que l'on règle chez le notaire au dernier moment. Il doit être disponible dès le compromis, et même avant — dès l'annonce immobilière depuis 2023.
Où s'annexe l'état des risques : le dossier de diagnostic technique (DDT)
L'état des risques ne circule pas seul. Il fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT), l'ensemble des diagnostics que le vendeur doit remettre à l'acquéreur. Ce dossier est annexé au compromis de vente (ou à la promesse) et, à défaut de compromis, directement à l'acte authentique de vente.
Le DDT regroupe, selon le bien, plusieurs documents que nous détaillons dans notre article sur les diagnostics immobiliers obligatoires pour une vente :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- les diagnostics amiante, plomb (CREP), termites, gaz et électricité selon l'âge et la localisation du bien ;
- le mesurage Loi Carrez pour un logement en copropriété ;
- et l'état des risques et pollutions (ERP), qui nous intéresse ici.
L'état des risques a une particularité par rapport aux autres diagnostics : il n'est pas réalisé par un diagnostiqueur mesurant le bien, mais rempli à partir des données officielles arrêtées par le préfet du département (plans de prévention, zonages, arrêtés de catastrophe naturelle). C'est pourquoi il peut parfaitement être établi par le vendeur lui-même, gratuitement, à partir du portail public — nous y revenons plus bas.
Le bon calendrier : annonce, première visite, compromis, acte
Depuis le 1er janvier 2023, les obligations de diffusion de l'information sur les risques se sont considérablement renforcées. Il ne suffit plus d'annexer l'ERP au compromis : l'information doit apparaître beaucoup plus tôt dans le parcours de vente. Voici le calendrier à respecter.
1. Dès l'annonce immobilière
L'annonce de vente (sur un portail, en agence ou en vitrine) doit comporter une mention informant que le bien est exposé à des risques et renvoyant vers le portail Géorisques pour le détail. C'est la première étape : informer avant même la visite.
2. Dès la première visite
L'état des risques complet doit être remis à l'acquéreur potentiel dès la première visite du bien. L'objectif du législateur est clair : que l'acheteur puisse prendre sa décision en toute connaissance de cause, et non découvrir un risque d'inondation ou de retrait-gonflement des argiles une fois engagé.
3. Au compromis (ou à la promesse) de vente
L'ERP est formellement annexé au compromis, au sein du dossier de diagnostic technique. Il doit alors dater de moins de six mois à la date de signature. Les deux parties reconnaissent en avoir pris connaissance.
4. À l'acte authentique chez le notaire
Enfin, l'état des risques est de nouveau intégré au dossier annexé à l'acte authentique de vente. C'est ici qu'intervient le point le plus délicat, souvent source de litiges : la validité et l'éventuelle mise à jour du document entre le compromis et l'acte. Voyons cela en détail.
Validité de 6 mois et mise à jour obligatoire entre compromis et acte
L'état des risques n'est valable que six mois. Cette durée courte s'explique par le caractère évolutif des données : un plan de prévention peut être approuvé, un zonage sismique révisé, un secteur d'information sur les sols créé, un arrêté de catastrophe naturelle publié. Deux règles pratiques en découlent.
Le document doit être valable le jour de l'acte, pas seulement au compromis
Le point de référence pour apprécier la validité est la date de signature de l'acte authentique. Un ERP encore valable au moment du compromis mais expiré le jour de la signature définitive ne vaut plus rien. Or il s'écoule souvent trois à quatre mois entre le compromis et l'acte : un état des risques établi trop tôt peut donc se périmer en cours de route. Il faut alors le régénérer avant la signature finale.
La mise à jour peut être obligatoire même si le document n'a pas six mois
C'est la nuance que beaucoup de vendeurs ignorent, et que la jurisprudence a rappelée avec fermeté. Si la situation réglementaire du bien évolue entre le compromis et l'acte — approbation d'un nouveau plan de prévention des risques, révision d'un zonage, création d'un secteur d'information sur les sols — l'état des risques doit être actualisé, même s'il se trouve encore dans sa période de validité de six mois.
Point clé : la validité de six mois ne protège pas à elle seule. Un ERP « frais » de trois mois peut être devenu inexact si, entretemps, un PPR a été approuvé sur la commune. Vendeurs, notaires et agents ont intérêt à vérifier la situation du bien juste avant l'acte, et à régénérer l'état des risques au moindre doute.
Cette exigence a été particulièrement médiatisée en 2026 : plusieurs décisions ont souligné qu'un état des risques dans sa fenêtre de validité ne suffit pas à garantir la conformité de l'acte si le zonage a changé. La parade est simple et peu coûteuse : régénérer le document juste avant la signature, ce qui prend quelques secondes en ligne.
Que risque le vendeur en cas d'oubli ou d'ERP périmé ?
L'absence, l'obsolescence ou l'inexactitude de l'état des risques n'est pas une simple erreur de forme. Les conséquences peuvent être lourdes pour le vendeur.
- Réduction du prix de vente. Si l'acquéreur découvre après coup qu'un risque n'a pas été porté à sa connaissance, il peut saisir le tribunal pour demander une diminution du prix, proportionnelle à la dépréciation du bien.
- Résolution (annulation) de la vente. Dans les cas les plus graves — un risque majeur non signalé qui a déterminé le consentement de l'acheteur — le juge peut prononcer l'anéantissement pur et simple de la vente.
- Responsabilité des professionnels. L'agent immobilier et le notaire, tenus d'un devoir de conseil, peuvent voir leur responsabilité engagée s'ils ont laissé passer un ERP absent ou périmé.
Autrement dit, négliger l'état des risques, c'est fragiliser toute la transaction. Le paradoxe est que ce document est l'un des rares diagnostics gratuits et instantanés : il serait dommage de compromettre une vente pour l'avoir oublié ou laissé expirer.
Générer un état des risques à jour, gratuitement ou par API
Puisque l'ERP doit être frais au compromis et vérifié avant l'acte, la vraie question devient pratique : comment le produire rapidement et le régénérer sans friction ? Deux voies, selon votre profil.
Gratuitement, pour un particulier
Le portail public Géorisques (service de l'État) permet de saisir l'adresse du bien et de générer un état des risques officiel, gratuitement, en quelques secondes. C'est la méthode recommandée pour un particulier qui vend un seul logement. Notre guide pas à pas détaille la marche à suivre dans l'article comment obtenir un état des risques. Pensez simplement à le régénérer juste avant l'acte si plusieurs mois se sont écoulés depuis le compromis.
Par API, pour les professionnels et les volumes
Pour un diagnostiqueur, un notaire, une agence ou une plateforme immobilière qui gère de nombreux dossiers en parallèle, la saisie manuelle adresse par adresse — au compromis puis, de nouveau, avant chaque acte — devient vite chronophage et source d'erreurs. C'est là qu'intervient une API d'agrégation des risques : elle reçoit une adresse et retourne, en un seul appel, l'ensemble des risques associés (naturels, miniers, technologiques, pollution des sols, radon, arrêtés de catastrophe naturelle), à partir des mêmes données officielles que Géorisques, puis génère l'ERP conforme par programmation.
C'est précisément ce que propose RisquesAPI : une API documentée qui agrège tous les risques d'une adresse et produit l'état des risques prêt à annexer au compromis, avec 100 requêtes gratuites par jour pour tester, une tarification simple pour la production, et un serveur MCP pour connecter la génération d'ERP directement à un assistant IA. Régénérer un état des risques à jour avant chaque acte authentique devient alors un appel automatisé, et non une corvée manuelle.
À retenir : l'état des risques doit être annexé au compromis, daté de moins de six mois, remis dès la première visite, et vérifié — voire régénéré — avant l'acte authentique. Gratuit sur Géorisques pour un particulier, automatisable par API pour les professionnels.
Pour aller plus loin, consultez notre synthèse qui doit faire l'état des risques ou notre article pilier sur les risques naturels en France.