Vous venez d'acheter ou de louer un logement et vous constatez que l'état des risques et pollutions (ERP) n'a jamais été fourni, ou qu'il était périmé ou incomplet ? Vous n'êtes pas sans recours. L'information sur les risques est une obligation légale d'ordre public : lorsqu'elle n'est pas respectée, l'acheteur peut demander l'annulation de la vente ou une réduction du prix, et le locataire peut demander la résiliation du bail. Ce guide 2026 détaille, du point de vue de l'acquéreur et du locataire, les recours concrets, les délais, les preuves à réunir et les sanctions encourues par le vendeur. Il montre aussi la meilleure protection en amont : vérifier soi-même les risques d'une adresse, gratuitement.
L'état des risques est-il vraiment obligatoire ?
Oui, et l'obligation ne souffre aucune exception lorsque le bien y est soumis. L'état des risques découle du dispositif d'information des acquéreurs et locataires (IAL) instauré par la loi du 30 juillet 2003 et codifié à l'article L.125-5 du Code de l'environnement. Il est obligatoire pour toute vente et toute location d'un bien situé dans une commune concernée par un plan de prévention des risques (naturels, miniers ou technologiques), un zonage sismique, un potentiel radon significatif ou une zone à potentiel de recul du trait de côte.
Concrètement, le vendeur ou le bailleur doit remettre à l'autre partie un document daté de moins de six mois, décrivant l'exposition du bien aux risques. Pour une vente, il est intégré au dossier de diagnostic technique annexé au compromis puis à l'acte authentique. Pour une location, il est annexé au bail et doit même être communiqué dès la première visite depuis le 1er janvier 2023.
Point clé : l'obligation d'information sur les risques est d'ordre public. Le vendeur ne peut pas s'en exonérer par une simple clause du contrat, contrairement à ce qu'il peut faire pour d'autres défauts du bien.
Trois manquements ouvrent des recours à l'acheteur ou au locataire : l'absence totale d'état des risques, un document périmé (plus de six mois, ou non mis à jour après un nouveau plan de prévention) et un document erroné ou incomplet qui passe sous silence un risque réel. Dans les trois cas, la logique juridique est la même : la partie protégée n'a pas été correctement informée avant de s'engager.
Recours de l'acheteur : annulation de la vente ou réduction de prix
Lorsque l'état des risques n'a pas été fourni pour une vente, l'article L.125-5 du Code de l'environnement offre à l'acquéreur deux voies d'action, à sa main.
1. Demander l'annulation de la vente
L'acheteur peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la résolution (annulation) de la vente. Si elle est prononcée, la vente est réputée n'avoir jamais existé : l'acheteur restitue le bien et récupère l'intégralité du prix versé, ainsi que, le cas échéant, les frais annexes. C'est la sanction la plus lourde, généralement retenue lorsque le risque dissimulé est majeur (une zone rouge de plan de prévention du risque inondation, par exemple) et que l'acheteur n'aurait manifestement pas acheté s'il avait su.
2. Demander une réduction du prix
Si l'acheteur souhaite conserver le bien, il peut demander une diminution du prix de vente proportionnelle au préjudice subi. Cette solution est souvent privilégiée en pratique : elle permet de financer des travaux de protection, ou simplement de compenser la décote qu'entraîne l'exposition au risque. Le juge apprécie le montant en fonction de la gravité du risque non révélé et de son impact sur la valeur du bien.
Dans les deux cas, l'acheteur peut en outre réclamer des dommages et intérêts si le défaut d'information lui a causé un préjudice distinct (travaux d'urgence, sinistre survenu, impossibilité de louer, etc.). La responsabilité du vendeur est engagée dès lors qu'il a manqué à son obligation légale d'information, sans qu'il soit nécessaire de prouver une mauvaise foi.
À retenir : l'acheteur choisit entre annuler la vente et conserver le bien avec une réduction de prix. Ce choix stratégique dépend de la gravité du risque, de l'ampleur de la décote et de son attachement au logement.
Le levier complémentaire de la garantie des vices cachés
À côté du recours spécifique de l'article L.125-5, l'acheteur peut aussi mobiliser la garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du Code civil, notamment lorsqu'un risque a été activement dissimulé ou qu'un sinistre en découle.
Pour être recevable, le vice doit remplir trois conditions cumulatives : rendre le bien impropre à sa destination (ou en diminuer fortement l'usage), être caché (non apparent lors de l'achat) et être antérieur à la vente. Un risque naturel non révélé — une exposition avérée au retrait-gonflement des argiles ayant provoqué des fissures, par exemple — peut correspondre à cette définition.
Sur ce fondement, l'article 1644 du Code civil ouvre les mêmes deux options : l'action rédhibitoire (rendre le bien et se faire restituer le prix) ou l'action estimatoire (garder le bien et obtenir une partie du prix). L'action doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Attention : les clauses d'exonération de garantie des vices cachés, fréquentes dans les compromis, ne jouent pas si le vendeur est un professionnel ou s'il connaissait le vice.
Recours du locataire : résiliation du bail et diminution du loyer
Le locataire bénéficie lui aussi d'une protection, car l'état des risques est obligatoire pour toute location (bail vide comme meublé) d'un logement situé dans une zone concernée. L'ERP doit être annexé au contrat de location et actualisé à chaque renouvellement de bail depuis la loi Climat et Résilience.
Lorsque le bailleur n'a pas fourni l'état des risques, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour demander :
- la résiliation du bail aux torts du bailleur, s'il estime que le défaut d'information est suffisamment grave ;
- ou une diminution du loyer, en compensation de l'exposition au risque non révélée au moment de la signature.
Le locataire peut également obtenir des dommages et intérêts si l'absence d'information lui a causé un préjudice, par exemple après une inondation ou une remontée de nappe phréatique dont il ignorait le risque. Comme pour la vente, l'obligation étant d'ordre public, une clause du bail ne peut pas priver le locataire de ces recours.
Sanctions administratives et pénales encourues par le vendeur
Au-delà des recours civils de l'acheteur ou du locataire, un vendeur ou un bailleur qui fournit sciemment un état des risques absent, non conforme ou frauduleux s'expose à des poursuites plus lourdes. La DGCCRF (répression des fraudes) peut être saisie et diligenter une enquête, en particulier lorsque des professionnels recourent de manière répétée à des ERP non fournis ou falsifiés.
Sur le plan pénal, les pratiques commerciales trompeuses relatives à un bien immobilier peuvent être sanctionnées par des peines pouvant atteindre deux ans d'emprisonnement et 300 000 € d'amende, montant susceptible d'être porté à un pourcentage du chiffre d'affaires ou du produit de l'opération. Ces sanctions visent les cas les plus graves de dissimulation organisée, mais elles rappellent que l'information sur les risques n'est pas une simple formalité administrative.
Bon à savoir : le diagnostiqueur ou l'agent immobilier qui établit ou transmet un état des risques erroné peut également voir sa responsabilité professionnelle engagée. Plusieurs acteurs de la chaîne peuvent donc être tenus responsables.
Délais et preuves à réunir avant d'agir
Un recours ne s'improvise pas. Voici les points à sécuriser avant de saisir le juge ou d'engager une négociation amiable.
- Les délais. L'action fondée sur la garantie des vices cachés se prescrit par deux ans à compter de la découverte du vice. L'action pour défaut d'information sur les risques suit, de manière générale, la prescription de droit commun de cinq ans à compter du jour où l'acheteur a connu ou aurait dû connaître le manquement. Agissez sans tarder pour ne pas laisser filer ces délais.
- La preuve du manquement. Rassemblez le compromis, l'acte de vente (ou le bail) et l'ensemble des annexes pour démontrer l'absence, la péremption ou l'inexactitude de l'état des risques. Un ERP daté de plus de six mois à la signature, ou l'absence pure et simple du document, sont des preuves solides.
- La preuve du risque réel. Éditez vous-même l'état des risques officiel de l'adresse (voir plus bas) pour établir que le bien était bien exposé à un risque qui aurait dû être mentionné. Ce document officiel, opposable, constitue une pièce déterminante.
- La preuve du préjudice. Devis de travaux, expertise, arrêté de catastrophe naturelle, estimation de la décote : documentez l'impact concret du risque sur la valeur ou l'usage du bien.
En pratique, beaucoup de litiges se règlent à l'amiable, par une réduction de prix négociée, une fois que l'acheteur apporte la preuve que le risque existait et n'a pas été révélé. La solidité du dossier probatoire est donc décisive.
Se prémunir en amont : vérifier soi-même les risques (gratuit et par API)
Le meilleur recours reste celui que l'on n'a pas à exercer. Que vous soyez acheteur ou locataire, vous pouvez — et devriez — vérifier vous-même les risques d'une adresse avant de vous engager, sans attendre le document du vendeur. Les données sont publiques, gratuites et opposables.
La méthode gratuite pour un particulier
Rendez-vous sur le portail public Géorisques, saisissez l'adresse du bien et générez l'état des risques officiel en quelques secondes. Vous obtenez l'exposition aux risques naturels, miniers et technologiques, la sismicité, le potentiel radon et l'exposition aux argiles. Comparez ce document avec celui fourni par le vendeur : toute divergence est un signal d'alerte, et une pièce précieuse en cas de litige. Notre guide détaille pas à pas comment obtenir un état des risques.
L'automatisation par API pour les professionnels
Un particulier vérifie une adresse à la main. Mais une agence immobilière, un notaire, un administrateur de biens, une plateforme de location ou un diagnostiqueur qui traite des centaines de dossiers ne peut pas se permettre l'erreur — ni la saisie manuelle répétée qui la favorise. C'est précisément là que le risque d'un ERP oublié, périmé ou non conforme se matérialise, avec les recours que nous venons de décrire à la clé.
Une API d'agrégation des risques répond à ce besoin : elle reçoit une adresse ou des coordonnées et retourne, en un seul appel, l'ensemble des risques associés à partir des mêmes données officielles que Géorisques, puis génère l'état des risques conforme et à jour par programmation. C'est ce que propose RisquesAPI : une API documentée qui produit un ERP prêt à annexer, avec 100 requêtes gratuites par jour pour tester, une tarification simple pour la production, et un serveur MCP pour connecter la vérification des risques directement à un assistant IA. Sécuriser la conformité de chaque dossier devient alors automatique, ce qui neutralise à la source le risque de contentieux.
À retenir : un état des risques non fourni ouvre des recours réels (annulation, réduction de prix, résiliation du bail), mais mieux vaut prévenir. Générez l'ERP officiel gratuitement avant de signer, et pour les professionnels, automatisez-le par API pour ne jamais transmettre un document manquant ou périmé.
Pour aller plus loin, consultez nos articles sur qui doit faire l'état des risques, sur sa durée de validité et sur le bon moyen de le lire et de le comprendre.