Au moment de vendre ou de louer un logement, une question revient sans cesse : qui doit faire l'état des risques et pollutions (ERP) ? Le vendeur ? Le bailleur ? L'agent immobilier ? Le notaire ? Un diagnostiqueur certifié ? La confusion est entretenue par les nombreux cabinets de diagnostic qui présentent ce document comme une prestation forcément payante, alors que la réalité est plus simple — et souvent gratuite.
Dans ce guide à jour pour 2026, nous distinguons clairement deux notions trop souvent mélangées : qui est légalement responsable de fournir l'état des risques, et qui peut concrètement le réaliser. Vous saurez exactement qui doit s'en charger, qui paie, et comment le produire vous-même sans diagnostiqueur.
La réponse en bref
C'est le vendeur (pour une vente) ou le bailleur (pour une location) qui a l'obligation légale de fournir l'état des risques à l'acquéreur ou au locataire. C'est lui le responsable, et c'est sur lui que pèse la sanction en cas de manquement.
En revanche, l'état des risques n'a pas besoin d'être réalisé par un diagnostiqueur certifié, contrairement au DPE, à l'amiante ou au plomb. Le vendeur ou le bailleur peut le générer lui-même, gratuitement, sur le portail officiel Géorisques. Il peut aussi confier cette tâche à un professionnel (diagnostiqueur, agent, notaire), mais cela reste un choix de confort, pas une obligation.
En une phrase : le vendeur ou le bailleur doit fournir l'état des risques ; n'importe qui peut le remplir, y compris le propriétaire lui-même et gratuitement.
Qui est légalement responsable
L'obligation d'information sur les risques découle de l'Information Acquéreurs Locataires (IAL), instaurée par la loi du 30 juillet 2003 et renforcée depuis. Le principe est clair : à chaque vente ou location d'un bien situé dans une zone réglementée, le propriétaire est tenu d'informer le futur acquéreur ou locataire des risques auxquels le bien est exposé.
Concrètement, la responsabilité repose sur :
- Le vendeur, pour toute vente (maison, appartement, terrain, vente en l'état futur d'achèvement).
- Le bailleur, pour toute location, qu'il soit un particulier ou une personne morale (SCI, bailleur social, foncière), et y compris pour les baux de courte durée et les renouvellements de bail.
L'acquéreur et le locataire, eux, n'ont jamais à produire ce document : ils en sont les destinataires. La responsabilité ne se délègue pas non plus juridiquement : même si le vendeur confie la rédaction à un tiers, c'est toujours lui qui reste responsable vis-à-vis de l'acheteur en cas d'erreur ou d'omission.
Qui peut concrètement le réaliser
C'est ici que l'état des risques se distingue des autres diagnostics immobiliers. Il ne repose pas sur une inspection physique du logement, mais sur des données réglementaires publiques attachées à l'adresse : zones inondables, sismicité, potentiel radon, retrait-gonflement des argiles, installations classées (ICPE), secteurs d'information sur les sols, arrêtés de catastrophe naturelle.
Comme ces données sont publiques et centralisées par l'État, toute personne peut établir l'état des risques. En pratique, il peut être rempli par :
- Le propriétaire lui-même, gratuitement, via le service ERRIAL du portail Géorisques. Notre guide comment obtenir un état des risques détaille la marche à suivre pas à pas.
- L'agent immobilier ou le mandataire en charge de la transaction, qui le joint au dossier.
- Le diagnostiqueur, généralement quand il réalise déjà les autres diagnostics du dossier.
- Le notaire, qui vérifie systématiquement sa présence et sa validité avant la signature.
Quelle que soit la personne qui le remplit, le document doit s'appuyer sur les données officielles à jour de l'adresse concernée. C'est le seul critère qui compte pour sa validité.
Faut-il passer par un diagnostiqueur ?
Non, ce n'est pas obligatoire. Pour la plupart des diagnostics (DPE, amiante, plomb, gaz, électricité, termites), la loi impose un diagnostiqueur certifié et assuré. L'état des risques échappe à cette règle : il n'exige aucune certification, car il ne s'agit pas d'une expertise technique mais d'une retranscription de données publiques.
Beaucoup de cabinets de diagnostic l'intègrent malgré tout dans leur prestation globale, parfois facturé 10 à 30 €, parfois « offert » quand vous commandez l'ensemble du dossier. C'est pratique si vous faites déjà appel à eux pour les autres diagnostics, mais inutile de payer un professionnel pour ce seul document.
L'argument avancé en faveur du recours à un diagnostiqueur est la sécurité juridique : en cas d'erreur, sa responsabilité civile professionnelle peut couvrir le propriétaire. Dans les faits, l'état des risques généré directement sur Géorisques est officiel et fiable ; le risque d'erreur vient surtout d'un document périmé (sa validité n'est que de six mois, voir la durée de validité d'un ERP) ou d'une adresse mal renseignée.
Rôle de l'agent immobilier et du notaire
Même s'ils ne sont pas légalement responsables de l'obligation, l'agent immobilier et le notaire jouent un rôle clé dans la pratique.
L'agent immobilier, en tant que professionnel mandaté, a un devoir de conseil. Il doit s'assurer que l'annonce mentionne l'exposition aux risques (obligation renforcée depuis 2023 : toute annonce doit renvoyer vers Géorisques) et que l'état des risques est remis dès la première visite. En pratique, beaucoup d'agences génèrent l'ERP elles-mêmes pour fluidifier la transaction.
Le notaire, lui, est le dernier rempart : il vérifie que l'état des risques est bien présent dans le dossier, qu'il date de moins de six mois et qu'il correspond à l'adresse. Si le document manque ou est périmé, il demandera sa régénération avant de signer l'acte authentique. Sa vigilance protège l'acquéreur, mais ne décharge pas le vendeur de sa responsabilité initiale.
Qui doit payer l'état des risques
Le coût éventuel est toujours à la charge de la partie responsable : le vendeur pour une vente, le bailleur pour une location. L'acquéreur et le locataire n'ont rien à payer.
Mais comme l'état des risques peut être généré gratuitement sur Géorisques, ce coût peut tout simplement être nul. Si vous le confiez à un diagnostiqueur, comptez généralement 10 à 30 €. Notre article combien coûte un état des risques détaille les prix pratiqués et les coûts cachés à éviter.
Un conseil pour les vendeurs : ne payez pas séparément pour l'ERP seul. Soit vous le générez vous-même, soit vous le négociez dans le forfait global du diagnostiqueur. Et si vous préparez votre vente, croiser ces diagnostics avec les prix réels du quartier aide à fixer le bon prix — vous pouvez par exemple accéder aux données DVF via l'API ImmoAPI pour situer votre bien sur le marché.
Quand et comment le remettre
La responsabilité du vendeur ou du bailleur ne se limite pas à produire le document : il faut aussi le remettre au bon moment. Depuis le renforcement de l'IAL, l'information sur les risques doit intervenir le plus tôt possible :
- Dès l'annonce : mention de l'exposition aux risques et renvoi vers Géorisques.
- Dès la première visite : l'état des risques doit pouvoir être présenté.
- À la signature : il est annexé au compromis puis à l'acte de vente, ou au contrat de bail pour une location.
Le document doit dater de moins de six mois au moment de la conclusion du contrat. C'est souvent le point qui pose problème : un ERP généré au moment de l'annonce peut être périmé à la signature si la transaction traîne. Le réflexe est donc de le régénérer juste avant l'acte définitif.
Que risque le responsable en cas de manquement
Un état des risques absent, erroné ou périmé expose le vendeur ou le bailleur à de réelles conséquences. L'acquéreur ou le locataire qui découvre un risque non signalé peut :
- demander une diminution du prix de vente ou du loyer ;
- solliciter la résolution du contrat (annulation de la vente ou du bail) ;
- engager la responsabilité civile du vendeur ou du bailleur pour défaut d'information.
Pour la vente, l'absence d'état des risques empêche aussi le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés pour le risque concerné. C'est précisément parce que ce document est gratuit et facile à produire qu'un manquement est mal vu : il n'y a aucune excuse économique à ne pas le fournir. Pour les détails des cas et sanctions, consultez notre article l'état des risques est-il obligatoire.
Automatiser l'état des risques par API
Pour un particulier qui vend ou loue un seul bien, générer l'état des risques sur Géorisques avant la signature suffit largement. Mais pour les professionnels qui en produisent en volume — agences, réseaux de mandataires, diagnostiqueurs, notaires, gestionnaires locatifs, plateformes immobilières — refaire le document adresse par adresse, et le régénérer à chaque fois qu'il périme, devient chronophage et source d'erreurs.
C'est là qu'une API d'état des risques prend tout son sens. RisquesAPI agrège tous les risques d'une adresse (inondation, sismicité, retrait-gonflement des argiles, radon, ICPE, pollution des sols, arrêtés de catastrophe naturelle) en un seul appel, et génère l'ERP conforme à la demande, daté du jour.
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- Génération d'un état des risques toujours à jour, pour ne jamais remettre un document périmé.
- 100 requêtes par jour gratuites, sans inscription, pour tester l'intégration avant de passer à l'échelle.
Pour les détails techniques, consultez la documentation API, comparez les volumes et tarifs sur la page tarifs, ou branchez les risques directement dans vos outils d'IA via le serveur MCP. Notre guide API Géorisques explique comment récupérer ces données par programmation.
En résumé : c'est le vendeur ou le bailleur qui doit fournir l'état des risques et qui en porte la responsabilité, mais n'importe qui peut le réaliser, à commencer par le propriétaire lui-même, gratuitement, sur Géorisques. Le recours à un diagnostiqueur est facultatif. Pour les pros qui en génèrent en volume, une API garantit un document toujours conforme et à jour, sans saisie manuelle.