Le recul du trait de côte est devenu, en quelques années, l'un des risques les plus scrutés du marché immobilier littoral. Érosion des falaises, grignotage des plages, tempêtes de plus en plus fréquentes : la mer avance et, avec elle, une obligation légale d'information. Depuis le 1er janvier 2023, ce risque doit obligatoirement figurer dans l'état des risques et pollutions (ERP) remis à tout acquéreur ou locataire d'un bien situé dans une commune concernée, ainsi que dans les annonces immobilières. Ce guide 2026 explique précisément de quoi il s'agit, comment vérifier gratuitement si une adresse est exposée, ce que cela change à la vente comme à la location, et comment les professionnels automatisent cette vérification à grande échelle.
Si vous découvrez l'état des risques, commencez par notre définition complète de l'ERP : cet article se concentre sur la seule composante « recul du trait de côte », la plus récente et la moins bien comprise du document.
L'essentiel en bref
- C'est quoi ? Le déplacement, vers l'intérieur des terres, de la limite entre la mer et la côte, sous l'effet de l'érosion. Un phénomène irréversible, distinct de la submersion marine temporaire.
- Est-ce obligatoire dans l'ERP ? Oui, depuis le 1er janvier 2023, pour les biens situés dans une commune inscrite sur la liste fixée par décret.
- Comment vérifier ? Gratuitement sur Géorisques (adresse) et sur le portail Géolittoral (cartes locales d'exposition).
- Quelles conséquences ? Information obligatoire dès la première visite, mention dans l'annonce, et selon la zone : constructibilité restreinte, droit de préemption, voire obligation de démolition à terme.
- Pour les pros : une API interroge Géorisques pour toutes vos adresses littorales en une requête, sans saisie manuelle.
En résumé : le recul du trait de côte est une obligation d'information à part entière de l'ERP. Il ne rend pas un bien invendable, mais l'acheteur doit être informé — et l'omission engage la responsabilité du vendeur.
Le recul du trait de côte, qu'est-ce que c'est ?
Le trait de côte désigne la ligne qui marque la limite entre la terre et la mer, à un instant donné. La France en compte plus de 20 000 kilomètres, métropole et outre-mer confondus. Son recul correspond au déplacement de cette ligne vers l'intérieur des terres, sous l'effet de l'érosion côtière : la mer emporte progressivement le sable, ronge les falaises, fait s'effondrer les cordons dunaires.
Il faut bien distinguer deux phénomènes souvent confondus :
- Le recul du trait de côte est un processus lent et irréversible. Une falaise qui recule de quelques centimètres à plusieurs mètres par an ne se reconstitue pas. C'est un phénomène structurel, aggravé par le changement climatique et l'élévation du niveau de la mer.
- La submersion marine est un phénomène ponctuel et temporaire : une inondation par la mer lors d'une tempête ou d'une surcote. Elle relève d'un autre volet de l'ERP, souvent couvert par un plan de prévention des risques littoraux. Pour comprendre la logique des PPR, voir notre article sur le plan de prévention des risques.
Cette distinction a des conséquences juridiques directes : parce que le recul est irréversible, le législateur a choisi de l'anticiper sur le long terme, avec des horizons de projection allant jusqu'à cent ans.
Une mention obligatoire dans l'ERP depuis 2023
Le cadre découle de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, complétée par le décret n° 2022-750 du 29 avril 2022 qui a établi la première liste des communes concernées. Depuis le 1er janvier 2023, deux obligations d'information s'appliquent pour tout bien situé dans une de ces communes :
- Dans l'état des risques (ERP) : le risque de recul du trait de côte doit être mentionné, au même titre que les risques naturels, miniers, technologiques, le radon ou les sols pollués. Le document doit être remis à l'acquéreur ou au locataire dès la première visite, puis annexé à la promesse de vente, au bail ou à l'acte authentique.
- Dans les annonces immobilières : l'annonce doit préciser que le bien est situé dans une zone exposée au recul du trait de côte et renvoyer vers georisques.gouv.fr pour se renseigner.
Cette obligation s'ajoute au socle déjà existant de l'état des risques. Si vous voulez le panorama complet des cas où l'ERP est exigé, consultez notre guide sur l'état des risques obligatoire à la vente et à la location.
La liste des communes n'est pas figée : elle est révisée au moins tous les neuf ans et peut être complétée à la demande des communes, sur délibération volontaire du conseil municipal. Le décret n° 2026-95 du 13 février 2026 a ainsi actualisé la liste initiale de 2022. Concrètement, une commune peut devenir concernée d'une année sur l'autre — d'où l'importance de vérifier la situation à jour au moment de chaque transaction, et non de se fier à une information ancienne.
Comment savoir si un bien est concerné
Trois sources officielles et gratuites permettent de vérifier l'exposition d'une adresse. Elles sont complémentaires : la première dit si la commune est concernée, les suivantes précisent où et à quel horizon.
1. Géorisques — la vérification par adresse
Le portail georisques.gouv.fr centralise l'information risque par adresse. En saisissant l'adresse ou la référence cadastrale du bien, vous obtenez la liste des risques recensés, dont le recul du trait de côte lorsque la commune figure sur la liste. C'est aussi la base sur laquelle s'appuie l'outil Errial pour générer l'ERP réglementaire. Pour bien exploiter ce portail, lisez notre guide Géorisques : c'est quoi et comment l'utiliser.
2. Géolittoral et la carte locale d'exposition (CLERTC)
Les communes concernées doivent élaborer une carte locale d'exposition au recul du trait de côte (CLERTC), intégrée à leur document d'urbanisme (PLU). Cette carte délimite précisément les zones exposées au recul du trait de côte (ZERTC) selon deux horizons de temps. Le portail national Géolittoral et l'indicateur national de l'érosion côtière du Cerema permettent de visualiser ces données à l'échelle du territoire.
3. La mairie et le certificat d'urbanisme
En cas de doute, la mairie reste l'interlocuteur de référence : le PLU et le zonage local font foi pour connaître le classement exact d'une parcelle. Un certificat d'urbanisme précise les règles applicables au terrain, y compris les restrictions liées au recul du trait de côte.
Zones et horizons : 0-30 ans et 30-100 ans
La cartographie du recul du trait de côte repose sur deux horizons de projection, qui déterminent des règles d'urbanisme très différentes :
| Horizon | Ce qu'il représente | Conséquence principale |
|---|---|---|
| 0 à 30 ans | Zone où le recul est attendu à court/moyen terme | Constructions nouvelles en principe interdites ; règles très restrictives |
| 30 à 100 ans | Zone où le recul est projeté à long terme | Constructions possibles sous conditions, avec information renforcée et parfois démolition différée |
Un bien peut donc être « concerné » sans être dans la même situation qu'un autre : tout dépend de l'horizon dans lequel sa parcelle est classée. C'est précisément l'information que l'acheteur doit pouvoir comprendre avant de s'engager, et qu'un ERP bien rempli doit refléter. Notre article sur comment remplir un état des risques détaille la manière de reporter correctement ce type de zonage.
Conséquences à la vente, à l'achat et à la location
Être situé en zone de recul du trait de côte ne rend pas un bien invendable, mais cela modifie la transaction sur plusieurs plans.
Pour le vendeur
L'information est obligatoire et doit être sincère. Une omission ou une information erronée peut engager la responsabilité du vendeur : l'acquéreur peut demander une réduction du prix, voire l'annulation de la vente pour vice du consentement. La transparence, dès l'annonce et dès la première visite, est la meilleure protection juridique.
Pour l'acquéreur
L'exposition au recul du trait de côte a un impact documenté sur la valeur et la négociation. Avant d'acheter, il est prudent de croiser l'ERP avec l'horizon de zonage et l'historique du secteur. Pour objectiver l'impact réel sur les prix, on peut comparer les transactions passées d'un même secteur littoral : les données de ventes publiques (DVF) sont accessibles via des services comme l'API DVF d'ImmoAPI, ce qui permet de situer un bien par rapport à son marché local avant de faire une offre.
Pour la location
L'obligation d'information vaut aussi pour les baux d'habitation : l'ERP mentionnant le recul du trait de côte doit être annexé au contrat de location. Le locataire est ainsi informé du contexte, même si les conséquences patrimoniales (démolition, préemption) concernent d'abord le propriétaire.
Préemption, démolition, BRAEC : les dispositifs
La loi Climat et Résilience a créé des outils spécifiques pour gérer, dans le temps, les biens exposés :
- Droit de préemption spécifique : les communes concernées peuvent instaurer un droit de préemption sur les biens situés en zone exposée, afin de maîtriser l'usage des terrains menacés.
- Obligation de démolition et de renaturation : pour certaines constructions autorisées à titre dérogatoire en zone à échéance longue, une obligation de démolition et de remise en état du terrain, aux frais du propriétaire, peut être prévue lorsque le recul atteint le bien.
- Le Bail Réel d'Adaptation à l'Érosion Côtière (BRAEC) : un contrat qui permet d'occuper ou d'exploiter un bien en zone exposée pour une durée déterminée, en contrepartie d'une redevance, dans l'attente de sa disparition programmée. C'est un outil d'adaptation, pas de pérennisation.
Ces dispositifs expliquent pourquoi le recul du trait de côte a été traité à part des autres risques : il ne s'agit pas seulement d'informer, mais d'organiser une recomposition du territoire littoral sur plusieurs décennies.
Automatiser la détection par API
Pour un particulier qui vend une fois, la vérification manuelle sur Géorisques suffit. Mais pour un professionnel — agence spécialisée sur le littoral, diagnostiqueur, notaire, proptech — vérifier adresse par adresse devient vite un goulet d'étranglement, d'autant que la liste des communes évolue et qu'il faut recouper plusieurs bases (recul du trait de côte, PPR littoraux, submersion, sols).
C'est exactement le rôle de RisquesAPI : une seule requête à partir d'une adresse renvoie l'ensemble des risques associés — dont l'exposition au recul du trait de côte lorsqu'elle existe — dans un format structuré (JSON), et permet de générer un ERP conforme. Plus de ressaisie, plus de portails multiples à consulter : l'information est agrégée et prête à intégrer dans un logiciel métier ou un CRM.
- Couverture nationale : tous les risques Géorisques agrégés, y compris les composantes littorales, en un appel.
- Génération de l'ERP : le document réglementaire produit automatiquement à partir des données officielles.
- Passage à l'échelle : du dossier unitaire au traitement de milliers d'adresses, sans intervention manuelle.
La documentation de l'API détaille les points d'entrée et le format des réponses, et la page tarifs propose un palier gratuit pour tester avant de s'engager. Vous pouvez aussi piloter l'API en langage naturel via notre serveur MCP.
Questions fréquentes
Retrouvez ci-dessous les réponses aux questions les plus posées sur le recul du trait de côte dans l'état des risques. Pour aller plus loin, consultez notre panorama des risques naturels en France ou apprenez comment obtenir un état des risques.